2026 marca un año fundamental para el sector inmobiliario de China

En este año crucial de transición entre modelos e impulsores antiguos y nuevos dentro del sector inmobiliario, el sector inmobiliario logró logros decisivos en 2025. Las políticas establecieron un marco de apoyo sistemático que abarca la demanda, la oferta y las salvaguardias, impulsando el mercado inmobiliario hacia una estabilización y mejora sostenidas. El sistema de seguridad habitacional experimentó una expansión y mejora significativas, la renovación urbana logró avances sustanciales, la tarea de garantizar la entrega de propiedades se cumplió plenamente, la construcción de "viviendas de calidad" cobró impulso y se lograron avances en la resolución de los riesgos de deuda corporativa. En general, el sector demostró una trayectoria de desarrollo de progreso constante.

 

En esta coyuntura crucial, la 'Revisión Anual 2025-2026' examina los desarrollos inmobiliarios del año a través de análisis de políticas y observación de tendencias del mercado, centrándose en direcciones de transformación futura para que los promotores inmobiliarios respalden un crecimiento de la industria de alta-calidad.

 

Por Xu Qian, Revista de Bienes Raíces de China|Pekín

 

A medida que 2025 llega a su fin, el mercado inmobiliario de China ha demostrado cambios positivos en medio de profundos ajustes.

 

En los primeros once meses de este año, las ventas acumuladas de viviendas comerciales nuevas en todo el país alcanzaron los 7,5 billones de yuanes, y se espera que la cifra-anual completa se mantenga dentro del rango de 8 a 9 billones de yuanes. Aunque esto no alcanza el volumen de ventas de 9,7 billones de yuanes registrado en 2024 (una disminución interanual del 17%), la tasa de disminución se ha reducido significativamente, lo que indica que el mercado está consolidando gradualmente sus bases.

 

El mercado del suelo ha sido el primero en mostrar signos de calentamiento. Los promotores privados, ausentes durante mucho tiempo de las licitaciones, han vuelto a la carga, centrándose en parcelas privilegiadas en ciudades de primer- y segundo-nivel. Por ejemplo, en el distrito Chaoyang de Beijing, el complot Songyuli fue objeto de más de cien rondas de licitación antes de ser asegurado por Maoyuan Real Estate por 5.024 millones de yuanes. De manera similar, un terreno en el distrito de Pidu, Chengdu, fue objeto de 35 rondas de licitación antes de ser adquirido por Jinsha Ludao por ¥337 millones, lo que representa una tasa de prima del 39,53%. Estos acontecimientos indican una recuperación parcial de la confianza del mercado.

 

También está surgiendo un cambio fundamental a nivel corporativo. Un grupo de promotores inmobiliarios en dificultades, ejemplificados por Sunac y Country Garden, están saliendo gradualmente de su hora más oscura a través de una ardua reestructuración de la deuda, lo que indica que el pico de impagos de la deuda inmobiliaria ha pasado.

 

De cara a 2026, la trayectoria de las políticas está ahora claramente definida. La Conferencia Central de Trabajo Económico recientemente convocada dio prioridad a "esforzarse por estabilizar el mercado inmobiliario", coordinando por primera vez los tres objetivos de "controlar la nueva oferta, reducir el inventario y optimizar la oferta". También pidió profundizar las reformas al sistema de fondos de previsión de vivienda, promover ordenadamente la construcción de "viviendas de calidad" y acelerar el desarrollo de un nuevo modelo para el sector inmobiliario.

 

La recientemente concluida Conferencia Nacional sobre Vivienda y Desarrollo-Rural Urbano hizo hincapié de manera similar en "esforzarse por estabilizar el mercado inmobiliario". Pidió a los gobiernos municipales que utilicen plenamente su autonomía en la regulación de la propiedad, ajusten y optimicen las políticas según corresponda, apoyen las necesidades de vivienda esenciales y de mejora de los residentes y promuevan operaciones de mercado estables. Además, instó a acelerar el desarrollo de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario y al establecimiento ordenado de sistemas fundacionales.

 

Esta serie de acuerdos indica que las políticas inmobiliarias están pasando de medidas de apoyo a corto-plazo a marcos institucionales de mediano-a-largo-plazo, con el objetivo de facilitar un aterrizaje suave para el mercado y una transformación de su modelo de desarrollo. El sector inmobiliario de China se está acelerando hacia un nuevo ciclo de desarrollo de alta-calidad centrado en las personas y alineado con la dinámica de la oferta-demanda.

 

En 2026, se prevé un conjunto más sistemático y específico de políticas de estabilización del mercado inmobiliario.

 

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2025: Políticas implementadas al máximo

 

La 'estabilización y la recuperación' comienzan a dar frutos

 

2025 marcó un año de "políticas fuertes" entrelazadas y dinámicas de "mercado débil" para el sector inmobiliario de China. El frente político demostró una coherencia y una determinación sin precedentes, centrándose en apuntalar la estabilidad; sin embargo, el frente del mercado reveló un impulso endógeno insuficiente, volviendo a una fase de ajuste en busca de un nuevo equilibrio después de un breve repunte.

 

"Estabilizar los mercados inmobiliario y bursátil, e impulsar persistentemente el mercado inmobiliario para detener las caídas y estabilizarlo". Esto resumió la directiva general para el sector inmobiliario de 2025 esbozada en la Conferencia Central de Trabajo Económico a finales de 2024. Su importancia surgió del hecho de que desde el cuarto trimestre de 2024, los volúmenes de ventas de viviendas nuevas en ciudades clave habían mantenido una trayectoria de recuperación durante dos trimestres consecutivos, mientras que-las transacciones de propiedades de segunda mano experimentaron un marcado crecimiento, lo que indica un éxito inicial en detener las caídas y estabilizar el mercado.

 

En el Congreso Nacional del Pueblo de marzo de 2025, el Informe sobre la labor del gobierno incluyó por primera vez "estabilizar el mercado inmobiliario" entre sus requisitos generales, reiterando la necesidad de "continuar los esfuerzos para estabilizar el mercado inmobiliario y revertir su declive". Esto transmitió el firme compromiso del gobierno central con la estabilidad del mercado. El término "vivienda de calidad" también hizo su debut en el informe, y se espera que la construcción acelerada de dichas propiedades impulse la iteración y mejora del producto, promoviendo así la estabilización del mercado a través de una oferta de alta-calidad.

 

Bajo el impulso concentrado de estas políticas, el mercado inmobiliario experimentó un modesto pico de recuperación a principios de año, con un desempeño particularmente sólido en ciudades de primer-nivel y en ciudades selectas de segundo-nivel. Durante el primer trimestre de este año, el área de propiedades residenciales comerciales de nueva construcción vendidas a través de contratos en línea en Shenzhen aumentó más de un 80% interanual-interanualmente, mientras que ciudades como Shanghai, Guangzhou, Hangzhou, Ningbo y Nanjing registraron aumentos interanuales-interanualmente superiores al 20%, lo que ofrece brevemente destellos de esperanza de estabilización.

 

Sin embargo, los cimientos de esta recuperación resultaron frágiles. A medida que-la demanda reprimida se liberó rápidamente, el impulso del mercado se debilitó visiblemente a partir de abril.

 

Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas indican que de enero a abril, los ingresos por ventas de viviendas comerciales nuevas cayeron un 3,2 % interanual-en-año, ampliando la caída en 1,1 puntos porcentuales en comparación con el primer trimestre. La inversión en desarrollo inmobiliario cayó un 10,3% interanual-en-año, y la contracción se profundizó en 0,4 puntos porcentuales con respecto al primer trimestre, volviendo a una caída de dos-dígitos. También disminuyó el número de ciudades que experimentaron un aumento de los precios inmobiliarios. Entre 70 ciudades-grandes y medianas, 22 experimentaron aumentos mes-mes-mensualmente en los precios de las viviendas nuevas, dos menos que en marzo; cinco ciudades registraron aumentos mes-mes-mensualmente en los precios de las viviendas-de segunda mano, cinco menos que en marzo.

 

A pesar de los repetidos llamamientos de las autoridades centrales en reuniones clave de abril, junio y agosto para "consolidar la tendencia estabilizadora" y "adoptar medidas más sólidas", junto con sucesivos paquetes de apoyo a políticas implementados por los gobiernos locales (que incluyen una mayor flexibilización de las restricciones de compra en ciudades de primer-nivel, la eliminación de las tasas de interés mínimas para los préstamos, la reducción de los índices de pago inicial al 15%, políticas mejoradas de fondos de provisión de vivienda y la emisión de subsidios para la compra de viviendas), la eficacia de estas medidas ha mostrado rendimientos marginales decrecientes.

 

Más allá de cierto grado de resiliencia en los mercados de gama media-a-alta-de ciertas ciudades centrales, indicadores clave como el inicio de nuevas construcciones y la inversión en desarrollo inmobiliario en todo el país continuaron disminuyendo a un ritmo acelerado, y el mercado en su conjunto entró en una fase de "declive inercial". El breve "pulso" observado en junio, impulsado por los promotores inmobiliarios que intensificaron las promociones para cumplir los objetivos de rendimiento semestrales-, no logró revertir esta tendencia.

 

La verdadera prueba para el mercado reside en las expectativas. Si bien la industria anticipó ampliamente medidas políticas sólidas similares a las de años anteriores durante el período tradicional de ventas máximas de septiembre y octubre, la ventana de políticas a finales de septiembre de este año permaneció relativamente tranquila. El hecho de no cumplir con las expectativas condujo directamente a una mediocre temporada de ventas en octubre, lo que debilitó aún más la confianza del mercado.

 

Al iniciar el cuarto trimestre, la presión a la baja sobre el mercado inmobiliario se ha vuelto más pronunciada. De enero a noviembre, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario cayó un 15,9% interanual-en-año, y la disminución se amplió en 1,2 puntos porcentuales en comparación con los primeros diez meses, lo que frenó aún más el crecimiento general de la inversión. Los precios de las propiedades también enfrentaron presión: en noviembre, solo ocho de 70 ciudades en todo el país experimentaron aumentos mes-mes-meses en los precios de las viviendas nuevas, mientras que ninguna ciudad registró aumentos en los precios de las viviendas-de segunda mano. Los volúmenes y precios de transacciones anuales alcanzaron su punto máximo en marzo, y el cuarto trimestre marcó el punto más bajo del desempeño del año.

 

Si analizamos el año en su conjunto, emerge claramente una trayectoria distintiva de un mercado inmobiliario que "comenzó alto pero terminó bajo": desde el pico de ventas en marzo hasta un pequeño repunte en junio y finalmente tocando fondo en el cuarto trimestre. Este año no sólo capturó la trayectoria del mercado, sino que también marcó un paso crucial en la difícil transición de la industria desde el antiguo ciclo hacia un nuevo modelo de desarrollo centrado en "estabilizar las expectativas y construir viviendas de calidad".

 

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2026: centrarse en estabilizar el mercado inmobiliario

Acelerar la construcción de un nuevo modelo

 

Ante cambios globales sin precedentes, la Cuarta Sesión Plenaria del 20º Comité Central del PCC revisó y adoptó la 'Propuesta del Comité Central del Partido Comunista de China sobre la formulación del 15º Plan Quinquenal-para el Desarrollo Económico y Social Nacional'. Declaró explícitamente la necesidad de "promover un desarrollo de alta-calidad en el sector inmobiliario" y enfatizó la "eliminación de medidas restrictivas irrazonables sobre el consumo de vivienda".

 

Esta decisión trasciende el papel tradicional del sector inmobiliario como motor singular del crecimiento económico, señalando un cambio fundamental de la industria de la "expansión de escala" a la "mejora de la calidad" y de una "herramienta de estímulo económico" a una "piedra angular de la estabilidad social". Traza el rumbo del desarrollo inmobiliario durante los próximos cinco años y más allá.

 

Para promover un desarrollo de alta-calidad en el sector inmobiliario, la tarea principal es estabilizar el mercado y detener su declive. Como año inaugural del 15.º Plan Quinque-Anal, 2026 tiene una importancia particularmente crítica.

 

La Conferencia Central de Trabajo Económico recientemente convocada ordenó explícitamente: 'Centrar los esfuerzos en estabilizar el mercado inmobiliario, implementando medidas-específicas de la ciudad para controlar la nueva oferta, reducir el inventario y optimizar la oferta. Fomentar la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso principalmente en viviendas asequibles. Profundizar las reformas del sistema de fondos de previsión para la vivienda y avanzar ordenadamente en la construcción de viviendas de calidad. Acelerar el establecimiento de un nuevo modelo de desarrollo para el sector inmobiliario.' Esta declaración concisa pero profunda abarca acuerdos integrales que abarcan desde la estabilización del mercado hasta la transformación del modelo.

 

El 16 de diciembre, la Agencia de Noticias Xinhua publicó la interpretación de la Oficina de la Comisión Central de Asuntos Económicos y Financieros del espíritu de la Conferencia Central de Trabajo Económico de 2025. La Oficina señaló que "la continua disminución en la inversión en desarrollo inmobiliario refleja los esfuerzos locales para absorber el inventario y controlar estrictamente la nueva oferta, lo que representa una elección racional por parte de los desarrolladores en respuesta a las condiciones actuales del mercado", enfatizando la necesidad de un "análisis objetivo y una evaluación correcta". Aclaró además que el sector inmobiliario posee una fuerte interconectividad y amplias implicaciones sociales, lo que atrae una importante atención pública. "Los volúmenes de transacciones de viviendas-nuevas y de segunda mano se mantienen fundamentalmente estables, y el ritmo de caída de los precios de las propiedades se reduce constantemente".

 

Estas declaraciones afirman la importancia crítica del sector y abordan las preocupaciones del mercado sobre una "caída de la industria", lo que indica una orientación política que considera racionalmente las fluctuaciones a corto-plazo.

 

La Comisión Central de Asuntos Económicos y Financieros analizó además que "en 2024, la tasa de urbanización de China basada en residentes permanentes alcanzó el 67%, mientras que la tasa de urbanización basada en residentes registrados se mantuvo por debajo del 50%". La rígida demanda de vivienda por parte de los "nuevos residentes urbanos", como los trabajadores inmigrantes recién registrados y los recién graduados universitarios, requiere una liberación sostenida.

 

"Se deben implementar medidas más específicas en el lado de la demanda para liberar completamente las rígidas y mejoradas necesidades de vivienda de los residentes". Los próximos pasos implicarán "profundizar la reforma del sistema de fondos de previsión para la vivienda" e "implementar medidas de política tributaria y de crédito para la vivienda" para reducir los costos de compra de viviendas y desbloquear la demanda de "reemplazar propiedades antiguas por otras nuevas" y "actualizar casas más pequeñas a casas más grandes".

 

En cuanto a la reducción de inventarios, el gobierno central aclaró que "los bonos de los gobiernos locales podrán utilizarse para apoyar la revitalización de las reservas de terrenos inactivos y la adquisición de viviendas comerciales existentes". A las ciudades se les otorgó mayor autonomía sobre las entidades de adquisición, los precios y el uso de la tierra, con el objetivo de lograr el doble objetivo de absorción de inventarios y optimización de la estructura de oferta.

 

La Oficina de la Comisión Central de Asuntos Económicos y Financieros enfatizó además la necesidad de "reformar y perfeccionar los sistemas fundamentales que rigen el desarrollo, la financiación y las ventas de propiedades, programando cuidadosamente la introducción de nuevos marcos para reemplazar progresivamente prácticas obsoletas". También destacó que "queda mucho trabajo por hacer en la renovación urbana, particularmente en lo que respecta a viviendas en ruinas y la reurbanización de pueblos-en-ciudades", trazando una trayectoria a largo-plazo para el desarrollo de alta-calidad del sector.

 

'La causa principal de la actual crisis del mercado inmobiliario reside en la falta de confianza. Los ciudadanos chinos no carecen de fondos; más bien, prefieren cada vez más depositar dinero en bancos a invertir en la compra de propiedades", afirmó Meng Xiaosu, ex jefe del Grupo de Trabajo Nacional para la Reforma de la Vivienda y ex presidente del Grupo Inmobiliario de China. Pronostica que 2026 marcará un punto de inflexión fundamental para los precios inmobiliarios chinos, con el mercado estabilizándose y recuperándose.

 

Varias instituciones de investigación también proyectan que el mercado inmobiliario se estabilizará ampliamente para 2026. Se espera que los activos premium en las ciudades centrales se estabilicen primero, respaldados por mejoras en las políticas y la demanda, mientras que las ciudades-de nivel inferior seguirán enfrentando presión para liquidar el inventario. La lógica de desarrollo de la industria está cambiando de la “expansión incremental” a la “optimización del stock existente”, con viviendas asequibles, renovación urbana y construcción de “viviendas de calidad” emergiendo como direcciones clave. Con un apoyo político sostenido y una recuperación económica gradual, el mercado inmobiliario está preparado para un aterrizaje suave y un desarrollo saludable-a largo plazo.

 

El viaje de transformación de cinco-años no ha sido sencillo, pero la firmeza de las políticas y la resiliencia del mercado están forjando conjuntamente un nuevo punto de partida. Del rápido crecimiento a una transición impulsada por la calidad-, de la 'expansión impulsada por la escala-' al 'desarrollo centrado en las personas-, el sector inmobiliario de China está remodelando silenciosa pero profundamente sus coordenadas de valor a través de este proceso transformador.

 

El año 2026 marca no sólo un nuevo comienzo cronológico, sino también un momento crucial en la reestructuración lógica de la industria. A medida que las fluctuaciones de corto-plazo disminuyen gradualmente y los mecanismos de largo-plazo toman forma constantemente, se está desarrollando en el horizonte una era de vivienda más saludable y sostenible-más estrechamente alineada con el bienestar-humano-.